Według danych NBP z bazy BaRN za I kwartał 2026 r. na rynku wtórnym w dużych miastach średnia cena transakcyjna była niższa od ofertowej o kilka do kilkunastu procent: w Lublinie o około 5%, w Krakowie o 9%, w Warszawie o około 13%, a w Gdańsku o około 15%. Różnica zależy od miasta, kwartału i samego mieszkania.

Czym różni się cena ofertowa od ceny transakcyjnej

Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, czyli oczekiwanie sprzedającego na początku sprzedaży. Cena transakcyjna to kwota wpisana do aktu notarialnego, po negocjacjach i często po kilku obniżkach. Tylko ta druga trafia do Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostów, a rzeczoznawcy majątkowi wyceniający mieszkanie metodą porównawczą korzystają właśnie z cen transakcyjnych.

Co pokazują dane NBP o rynku wtórnym

NBP co kwartał publikuje średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w największych miastach. W I kwartale 2026 r. metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie kosztował w ofertach średnio 18 914 zł, a w transakcjach 16 523 zł. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² to różnica rzędu 120 tys. zł między przeciętnym oczekiwaniem a przeciętną ceną sprzedaży.

Te liczby trzeba czytać ostrożnie. Średnia ofertowa i średnia transakcyjna dotyczą różnych zbiorów mieszkań, więc różnica między nimi nie jest tym samym co rabat wynegocjowany przy jednej transakcji. NBP zastrzega też, że dane mogą być korygowane, a w raporcie za II kwartał 2026 r. zrewidował wstecz ceny transakcyjne z rynku wtórnego.

Skąd bierze się różnica między ogłoszeniem a aktem

Sprzedający często porównują swoje mieszkanie z innymi ogłoszeniami, a nie z zawartymi transakcjami. Do ceny doliczają też koszt dawnego remontu albo sentyment, za które kupujący nie zamierza płacić. Kupujący z kolei liczy koszt odświeżenia lokalu, wymiany instalacji czy brak windy. Im dłużej ogłoszenie wisi, tym silniejsza jest pozycja negocjacyjna kupującego, bo widzi, że oferta nie znalazła chętnych w pierwszych tygodniach.

Jak sprawdzić ceny transakcyjne w swojej okolicy

Od lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości są bezpłatne. W serwisie geoportal.gov.pl można na mapie sprawdzić ceny sprzedaży lokali w powiatach, które udostępniają te dane, razem z powierzchnią, piętrem i datą transakcji. Do porównania wybiera się mieszkania z tej samej okolicy, o podobnym metrażu i stanie, sprzedane możliwie niedawno. Raporty NBP pokazują ogólny trend w dużych miastach, ale nie zastąpią porównania z konkretnymi transakcjami z sąsiedztwa.

Ile kosztuje mieszkanie wystawione za drogo

Zbyt wysoka cena wywoławcza wydłuża sprzedaż, a przez ten czas właściciel nadal płaci czynsz, media, podatek od nieruchomości i ewentualne raty kredytu. Przykładowo: jeśli te opłaty wynoszą 1 000 zł miesięcznie, pół roku dodatkowego oczekiwania kosztuje 6 000 zł. Gdy po tym czasie mieszkanie i tak sprzedaje się za kwotę zbliżoną do cen z sąsiedztwa, wyższa cena z ogłoszenia nie przyniosła żadnej korzyści. Przy mieszkaniu kupionym na kredyt albo przy planowanym zakupie kolejnego lokalu każdy miesiąc zwłoki ma też znaczenie dla terminów wyprowadzki i finansowania.

Jak ustalić cenę wywoławczą, żeby nie tracić czasu

Rozsądna cena wywoławcza zaczyna się od średniej z kilku porównywalnych transakcji, do której dolicza się niewielki zapas na negocjacje. Mieszkanie wystawione wyraźnie powyżej tego poziomu zwykle zbiera mniej zapytań, a każda późniejsza obniżka jest dla kupujących sygnałem, że można negocjować dalej. Dobrze jest też ustalić z góry najniższą kwotę, którą sprzedający przyjmie, oraz termin, po którym zweryfikuje cenę, jeśli w ciągu kilku tygodni nikt nie umówi się na oglądanie.

Punktem odniesienia może być też konkretna oferta zakupu. Homly (homly.to) kupuje mieszkania i domy w całej Polsce, a darmowa wycena mieszkania kończy się u niej niewiążącą propozycją kupna za gotówkę, przedstawioną w ciągu 24 godzin. Firma opiera ją na cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości w okolicy oraz na stanie technicznym i prawnym lokalu, a proponowana kwota wynosi do 90% wartości rynkowej. Mieszkania nie trzeba wcześniej remontować, a sprzedaż może zamknąć się w 7 dniach.