Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa „KZN-Bydgoski” powstała w 2021 roku. Jaki Spółka postawiła sobie cel i co do tej pory udało się zrobić?

Spółka została powołana 2 września 2021 r., a wpis do KRS uzyskała z początkiem lutego 2022 r. Podstawowym celem działalności Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, w tym również naszej Spółki, jest budowa budynków wielorodzinnych z lokalami na wynajem o umiarkowanym czynszu. Dążymy do realizacji inwestycji mieszkaniowych na terenie każdej Gminy, która jest Wspólnikiem Spółki. W przypadku SIM „KZN-Bydgoski” jest ich 16, a więc całkiem sporo. Cały proces inwestycyjny zarówno w zakresie pozyskania przygotowanych pod budowę gruntów inwestycyjnych, pozyskania niezbędnych środków finansowych, jak również w zakresie opracowania dokumentacji projektowej wraz z uzyskaniem pozwoleniem na budowę nie jest procesem łatwym i szybkim. Szczególnie mając na uwadze to, że staramy się działać równolegle i w miarę możliwości na terenie wszystkich naszych 16 Gmin.

Obecnie rozpoczynamy budowę dwóch budynków mieszkalnych w Mogilnie. To inwestycja, której koszt wyniesie prawie 20 milionów złotych. Przeprowadziliśmy przetarg na wybór wykonawcy robót w Mroczy. Szybkie rozpoczęcie robót wstrzymuje jedynie brak wymaganej przez Bank liczby najemców. Właśnie ogłaszamy przetarg na wybór generalnego wykonawcy robót budowlanych w Nowem. Spodziewamy się także pod koniec lutego br. decyzji kredytowych z Banku Gospodarstwa Krajowego dla inwestycji w Barcinie, Gostycynie i Nowem. Do końca tego miesiąca ogłosimy również przetargi na roboty budowlane w tych właśnie Gminach. W dalszej kolejności i oczywiście jeszcze w tym roku powinniśmy uzyskać decyzje kredytowe i ogłosić przetargi na wybór generalnych wykonawców dla inwestycji w Pruszczu, Sicienku, Świeciu oraz Nakle nad Notecią. Nadmienić należy, że opracowaliśmy już pełną wielobranżową dokumentacją projektowo-kosztorysową oraz uzyskaliśmy pozwolenia na budowę dla dziewięciu przedsięwzięć inwestycyjno-mieszkaniowych (dla Gmin: Barcin, Gostycyn, Mogilno, Mrocza, Nakło nad Notecią, Nowe, Pruszcz, Sicienko oraz Świecie). Jednocześnie działamy na rzecz pozostałych Wspólników Spółki. W trakcie opracowania są także wielobranżowe dokumentacje projektowe chociażby dla inwestycji na terenie Gmin: Koronowo, Sadki oraz Sępólno Krajeńskie. W sumie posiadamy obecnie dziesięć nieruchomości inwestycyjnych przekazanych Spółce przez Skarb Państwa lub Gminy-Wspólników i nie ustajemy w staraniach, aby pozyskać kolejne grunty.

Trudno oczywiście nie wspomnieć, że od września 2023 r. dysponujemy prawie pełną dokumentacją projektowo-techniczną dla budynku w Inowrocławiu. To „ciężkie” tomy akt, ale niestety wciąż jesteśmy bez pozwolenia na budowę.

Z pewnością dość skomplikowanym wyzwaniem jest pozyskanie środków zewnętrznych dla sfinansowania każdej budowy. Mówimy tutaj o bezzwrotnych grantach z Funduszu Dopłat, dofinansowaniu z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, wsparciu na przedsięwzięcia towarzyszące budownictwu mieszkaniowemu – infrastrukturę, grancie OZE, jednorazowym wsparciu w wysokości 3 mln zł dla każdej Gminy-Wspólnika na objęcie udziałów w utworzonej Spółce, partycypacji najemców, gruntach inwestycyjnych wnoszonych do Spółki przez Gminy i Skarb Państwa, środkach z planu rozwojowego oraz oczywiście o kredycie SBC, który stanowi w montażu finansowym około 25 – 35% wartości danej inwestycji. Warunki uzyskania kredytu nie są łatwe, a tym samym decyzji kredytowej nie uzyskuje się z dnia na dzień. Warto jednak sięgać właśnie po ten kredyt ze względu na zdecydowanie niższe koszty jego obsługi w porównaniu z ofertą banków komercyjnych. To wprost przekłada się na możliwość zastosowania niższego czynszu z tytułu najmu lokali. Nadmienię, że Spółka złożyła, począwszy od 2022 r., łącznie 14 wniosków o kredyt SBC i wszystkie z nich zostały zakwalifikowane do dalszego etapu oceny.

Która inwestycja jest najbardziej zaawansowana?

Na dziś jest to inwestycja w Mogilnie, gdzie właśnie w przyszłym tygodniu rozpoczynamy budowę. Powstaną tam dwa pięciokondygnacyjne nowoczesne wielorodzinne budynki z 60 lokalami mieszkalnymi. Będą to mieszkania 1-, 2-, 3- i 4-pokojowe o metrażu od około 30 m kw. do około 60 m kw. z balkonami. Najemcy będą mieli do dyspozycji komórki lokatorskie, osiem garaży oraz parking z 52 miejscami postojowymi i zagospodarowany teren z placem zabaw dla dzieci. Budynki będą wyposażone w windy, zostaną w nich zastosowane rozwiązania proekologiczne, takie jak pompy ciepła czy fotowoltaika. Na wybudowanie dwóch budynków w Mogilnie mamy półtora roku, ale postęp prac będzie widoczny już w ciągu najbliższych dwóch miesięcy.

Czym wyróżnia się SIM na rynku nieruchomości?

Z pewnością tym, że buduje nowoczesne budynki wielorodzinne, w których zastosowanie mają innowacyjne metody pozyskiwania energii. Dzięki wpłacie partycypacji, czyli wkładu własnego w wysokości 20% wartości lokalu mieszkalnego, nasi najemcy będą mogli dojść do własności zajmowanego lokalu. Dla każdego lokalu gwarantujemy miejsce postojowe. To w obecnych czasach duży atut, biorąc pod uwagę trudności w znalezieniu miejsca parkingowego. Istotne jest również to, że budujemy „pod klucz”, tj. z wykończeniem podłóg, ścian, armaturą kuchenną i łazienkową oraz wewnętrzną stolarką drzwiową. Każde mieszkanie wyposażone jest czteropalnikową kuchnię elektryczną. Zawsze powtarzam, że wystarczy wnieść swoje meble, łóżko… i można mieszkać. Zastosowane w budynkach rozwiązania architektoniczne są przyjazne dla osób niepełnosprawnych oraz naszych seniorów. A co jest najważniejsze - najemcom proponujemy bardzo atrakcyjny czynsz, zdecydowanie niższy niż na rynku komercyjnym. Dla inwestycji w Mogilnie, Mroczy, Barcinie, Gostycynie, Nowem został on skalkulowany na poziomie 22,88 zł na m kw. i zarazem jest „zamrożony” na okres pięciu lat. Następnie przez kolejne dwa lata, Spółka nie może podwyższyć go o więcej niż 2 zł na m kw. Myślę, że w przypadku kolejnych inwestycji będzie bardzo podobnie. To daje ludziom pewność niewysokiego, stabilnego czynszu.

Na jakim etapie jest inwestycja w Inowrocławiu?

W Inowrocławiu zaplanowaliśmy największą z naszych inwestycji, której wartość kosztorysowa wynosi niebagatelną kwotę 37,8 mln zł! Realizujemy ją na osiedlu Rąbin. Na działce usytuowanej w pobliżu Galerii Solnej powstać ma 8-kondygnacyjny nowoczesny i energooszczędny budynek wielorodzinny ze 107 mieszkaniami na wynajem. Będą to lokale 2-, 3- i 4-pokojowe o metrażu od 38,15 m kw. do 63,31 m kw. Mieszkania będą wykończone „pod klucz”, czyli gotowe do wprowadzenia się. Do dyspozycji najemców będzie wózkownia, rowerownia oraz komórki lokatorskie.

Budynek będzie wyposażony w windy przystosowane do transportu większych gabarytów (np. mebli), fotowoltaikę i pompy ciepła. Teren będzie ogrodzony i zagospodarowany – dla najemców będzie dostępny parking ze 160 miejscami postojowymi, w tym miejscami do ładowania samochodów elektrycznych oraz plac zabaw dla dzieci. Tu również, jak w przypadku wspomnianych wyżej inwestycji przewidujemy wyliczenie czynszu na poziomie 22,88 zł za m kw. z utrzymaniem tej wielkości przez okres 5 lat.

Dla potrzeb realizacji inwestycji Krajowy Zasób Nieruchomości wniósł do Spółki grunty inwestycyjne przy ul. Wojska Polskiego, a Miasto Inowrocław otrzymało grant z RFRM w wysokości 3 mln zł na objęcie udziałów w Spółce oraz we wrześniu 2023 r. grant z tego samego źródła w wysokości ponad 3,4 mln zł. Łącznie 6,4 mln złotych.

INOWROCŁAW front (1)
Fot. Wizualizacja budynku w Inowrocławiu / SIM „KZN – Bydgoski”

Nie ukrywam, że Spółka, mając na uwadze ogromny popyt na mieszkania tego typu w Inowrocławiu, podjęła jak najszybsze działania w celu pozyskania koncepcji architektoniczno-budowlanej, niezbędnej do złożenia wniosku o kredyt SBC w Banku Gospodarstwa Krajowego, następnie opracowania wielobranżowej dokumentacji projektowo-kosztorysowej i ostatecznie uzyskania pozwolenia na budowę. Spółka złożyła również w 2022 r. wniosek o uzyskanie wspomnianego kredytu. W tym samym czasie analogiczne działania prowadziliśmy dla planowanych przedsięwzięć w Mogilnie, Barcinie, Gostycynie, Mroczy, Nakle nad Notecią oraz w Nowem.

Niestety, w trakcie prowadzonego dla Inowrocławia procesu projektowego natknęliśmy się na szereg „pułapek” formalno-prawnych. Niezależnie od zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty dla tej nieruchomości uchwałą Rady Miasta Inowrocławia, dopiero po blisko roku starań jesteśmy na ostatniej prostej w ostatecznym uzgodnieniu zjazdu z naszego gruntu na drogę stanowiącą własność Miasta. Aby jednak dojść do tego etapu projektowego Spółka wykonać musiała szereg czynności, tj. dokonać pomiarów i sporządzić prognozę ruchu drogowego, następnie opracować audyt bezpieczeństwa ruchu drogowego, a ostatecznie zlecić dość kosztowne opracowanie tzw. modelu ruchu drogowego, który to dokument zazwyczaj wymagany jest przy dużych inwestycjach drogowych. Prowadzimy również starania o ustanowienie służebności przejazdu, przez kilkunastometrowy odcinek drogi, stanowiącej własność spółki EPP, do której należy Galeria Solna.

Oczywiście złożyliśmy również w lipcu 2023 r. w Starostwie Powiatowym w Inowrocławiu wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Został on jednak rozpatrzony negatywnie. Ponieważ trudno było zgodzić się z zastosowaną przez organ decyzyjny interpretacją zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odwołaliśmy się od tej decyzji do Wojewody Kujawsko-Pomorskiego. Zakładam, że moglibyśmy uzyskać pozwolenie na budowę w krótszym terminie, jednak takie ustępstwo wiązałoby się z koniecznością znacznej redukcji liczby projektowanych lokali mieszkalnych. Wówczas powstałby budynek z 65 lokalami mieszkalnymi, a nie z projektowanymi przez nas 107 lokalami. Moim zdaniem nie jest to korzystne rozwiązanie dla osób, wykazujących tak duże zainteresowanie naszą ofertą, co potwierdza zresztą przeprowadzony w ubiegłym roku przez Prezydenta Miasta Inowrocławia nabór wniosków o najem tych lokali. Stąd też czynimy starania, by zrealizować inwestycję według pierwotnie przyjętych założeń. To leży w interesie nas wszystkich, a co najważniejsze, w interesie mieszkańców Inowrocławia.

Dla kogo jest oferta SIM?

O mieszkanie w programie SIM może ubiegać się osoba lub rodzina nieposiadająca własnego mieszkania w danej miejscowości, która dysponuje środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak jej dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie. Oczywiście obowiązują tutaj również ustawowe maksymalne kryteria dochodowości osoby zainteresowanej najmem.

Osoba lub rodzina ubiegająca się o najem może posiadać mieszkanie w innej miejscowości, w przypadku, gdy zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem pracy w pobliżu położenia lokalu SIM. W takiej sytuacji nie ma obowiązku zbycia prawa własności bądź tytułu prawnego do posiadanego już mieszkania.

Ponadto, każdy najemca zobowiązany jest do zawarcia ze Spółką SIM „KZN – Bydgoski” umowy partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Jest to kwota pokrywająca 20% kosztów wybudowania danego lokalu. Oczywiście wychodzimy naprzeciw naszym przyszłym najemcom. Jeśli podejmą pozytywną decyzję, staramy się tę płatność rozłożyć w czasie. Partycypację będzie można rozliczyć poprzez tymczasową obniżkę czynszu (po 5 latach wynajmu) lub wykorzystanie jej do wykupu mieszkania (wykup możliwy jest po 15 latach najmu).

Zwaloryzowana kwota partycypacji zwracana jest w całości najemcy w przypadku rezygnacji przez niego z najmu lokalu. Przy podpisaniu umowy najmu pobierana będzie również kaucja (wysokość kaucji ustala dana Gmina). W przypadku rozwiązania umowy najmu lokalu, kaucja jest zwracana.

Czy budownictwo SIM cieszy się popularnością wśród najemców?

W każdej gminie zainteresowanie mieszkaniami jest bardzo duże. Mówimy przecież o nowoczesnych budynkach z lokalami „pod klucz” i preferencyjnym czynszem. Jest to bezpieczna forma wynajmu mieszkania, gwarantem są tu samorządy i Skarb Państwa. Na pewno jest to jedna z atrakcyjniejszych, a śmiem twierdzić, że najatrakcyjniejsza oferta na rynku najmu lokali mieszkalnych.